一、项目概况

巴南软件园·星湾座位于重庆市巴南区盛龙路1039号5幢，是集办公、会议、餐饮为一体的商务办公区，总建筑面积约9900㎡，包括办公区、共享工位、展厅、会议室、共享交流区等功能区，本次采风的物业服务包括：公共区域秩序维护、环境清洁维护、房屋日常设施设备维护（如消防设施、电梯、柴油发电机及水电设备等）、给排水系统维护等相关内容。

二、物业管理服务内容

1.公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全检查、巡视、门岗执勤等。

2.服务区域内房屋日常维修、养护和管理。包括：办公楼房屋的房顶、地面、墙面、吊顶、门窗、楼梯、灯具、通风道等的日常养护和维修。

3.配合公共区域物业完善公共区域物业设施、设备维护管理。包括：供电系统低压电器设备、电线、电器照明装置、中央空调机组、给排水设备等的管理维护。

4.服务区域内公共区域的小型维修。包括：设备、设施小损、小坏的维修。

5.保洁服务：包括服务区域内办公楼物业共用部位、运营办公室、物业外围的清洁卫生、楼层及屋面垃圾的收集、清扫，统一运输转运至指定位置；办公室、会议室、接待室、卫生间室内的卫生保洁等。

6.大厅总台、会议会务接待以及信件、报刊、杂志的分发服务。

7.物业档案资料的管理。

8.法律政策及合同规定的其他事项。

三、物业管理服务标准

（一）基本要求

1.建立管理制度，制定突发灾害的应急预案。

2.应有完善的物业管理方案，物业方案应包含楼宇安保、清洁、外墙清洁等所有事项开展频次。

3.所有从业人员必须身体健康，无犯罪记录或不良嗜好；管理人员和专业技术人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书；项目经理有三年以上写字楼宇或产业园区物业管理经验的项目经理任职经历；前台接待（兼会服）形象气质佳，身高160cm以上；保安大厅岗需形象气质佳，身高170cm以上，退伍军人优先；保洁人员年龄小于50岁（含50岁）；管理和服务人员应统一着装（着装款式须由业主方审核）、佩带标志、语言规范、文明服务。

4.有完善的值班记录，设备运行记录、检查记录、维修记录、保养记录等。

5.对公共秩序、设备故障等有完善的应急方案及现场处理措施。

（二）共用设施设备管理服务

1.对现有设施设备进行值班巡查，实行24小时保修值班制度，特种设备应急情况非工作时间须20分钟内到达现场，保证设施设备运行正常，无事故隐患，且有详尽的台账记录，随时可查阅。

2.特种专业、技术工种有严格的操作规程，配备专业工程技术人员，特种专业持证上岗，符合上岗要求。

3.电梯正常运行，轿箱内清洁卫生、通风、照明良好，有明显操作、禁烟以及其他辅助指示标志。

4.管道设备阀门无跑、冒、滴、漏。所有排水系统畅通，确保办公楼、通道、排水沟道等无积水、无异味。

5.中央空调系统运行正常，保证办公大楼供冷供热和舒适的环境温度。

6.公共照明设备设施运行正常，维修更换及时，保证光照度。

7.所有公用设施设备完好，并按原设计用途充分使用、定期清洁。公用设施设备维护时，配合公共区域物业做到提前通知、现场警示，并提供完整的防范措施。

8.内部通道通畅，无占用或另作他用，路面平整、无缺损。

9.楼宇房屋、设施设备完好率达到99%，房屋零星维修、急修及时率达到100%，维修质量合格率达到99%。

（三）治安管理服务

1.实行24小时安保值班制度，接班人未到，交班人不得离岗。值班时坚守岗位，不得擅自脱岗，如有特殊原因需要离岗，应通知物业管理人员安排定岗后方可离开。

2.实施人防、技防相结合，定时、定点、定人进行巡逻保卫，并有巡逻记录、监控记录、交接班记录、物品出入门记录等，各项安全制度齐全，安全措施落实。

3.严格履行岗位职责，认真做好各项工作记录，不得敷衍了事。当班时，发现突发性事件，按规定程序果断处理，并及时报告物业管理人员；交班时，将本班当班情况及未完事项详细告知接班人员。

4.物业管理人员每个班次对各岗位工作检查不得少于3次（夜间不定期抽查），检查内容包括：安保人员是否坚守岗位，安保人员是否符合规范要求，责任区域是否存在异常情况等。

5.对一切违法犯罪行为或活动，要发现得早、控制得住、制止得了、打击得力，并积极配合警方处理违法事件。

6.危及人身安全的地方设有明显标志，并采取足够的防范措施。

7.制定治安事故、交通事故及其他应急情况的处理预案。

（四）消防管理服务

1.建立、健全消防安全责任制，对全体员工定期进行消防培训，掌握基本消防技能。

2.定期检查消防系统配置，及时排查消防隐患，及时维修消防设备故障，记录在案，保证各类消防器材和装置处于良好状态，可随时启用。

3.消防通道、应急疏散通道、楼梯走道和出口等，必须保持畅通无阻，任何单位和个人不得占用或封堵，严禁堆放杂物、易燃易爆物品等。

4.制定火警事故及其它应急情况的处理预案。

（五）环境卫生管理服务

1.环境卫生设施完善，干净整洁，无异味。

2.实行垃圾袋装处理，有指定放置位置，日产日清，并及时将垃圾收集装车转运到收集地点，清洁保洁率达到99%。

3.无乱堆、乱放、乱贴、乱画和乱挂现象。

4.公用场所无纸屑、烟头等杂物或其他废弃物。

5.对所有地面、墙面、家具等提供有针对性地处理、保养、清洁服务，保持整洁美观。

办公室：地面清洁明亮，室内摆设整齐，及时倾倒垃圾，桌椅、文件柜、墙面、门窗、天花、灯饰、开关、风口等干净、无污渍。

会议室：保持桌椅、装饰物等干净整洁，会前会后及时清洗、整理茶具、倾倒垃圾，保持会议室桌面、地面等光亮整洁，达到随时具备使用条件。

玻璃、窗帘：大门玻璃保持清洁明亮、无污迹、无灰尘；大楼玻璃窗（不包含外墙玻璃）、窗帘每季度至少清洁一次，保证无污迹，无灰尘。

茶水间、卫生间：地面整洁干燥，洗手盆光洁明亮，镜面、台面、墙面、天花、排气扇、门窗等干净、无水渍、无污迹，便槽无黄斑、无臭味，及时倾倒垃圾。